[디지털데일리 최천욱 기자] 한국신용평가는 19일 KB부동산신탁의 기업어음(CP)신용등급을 ‘A2+’에서 ‘A2’로 변경한다고 밝혔다. 부동산 업황 저하에 따른 대규모 대손 발생, 신탁계정대 발생 등 재무부담으로 부채비율이 크게 상승한 점을 변경 이유로 들었다.

세부적으로 살펴보면 부동산 업황 저하 등 사업환경이 좋지 못해 수주 실적이 크게 줄어들었다. KB부동산신탁의 지난해 수주금액은 1년 전 같은 기간(1126억원)보다 66.5% 감소한 568억원을 기록했다. 올 1분기 수주액도 감소폭(251억원→83억원, -67%)이 크다. 이에 2021년 이후 영업수익 감소세가 지속되고 있다.

한기평은 “KB부동산신탁은 최근 책임준공 확약형 관리형 개발신탁(책준형 개발신탁)에서 부동산신탁사의 신탁계정대와 금융기관의 PF대출이 함께 진행돼 부동산신탁사의 자금투입 부담이 상대적으로 낮고 사용승인 후에도 PF대출 대비 선순위를 유지해 리스크 수준이 낮은 혼합형 차입형 개발신탁 중심으로 사업포트폴리오를 변화하고 있다”고 말했다.

이어 “이 사업구조가 정착되면 사업포트폴리오 위험이 현 수준 대비 경감될 것으로 예상한다”면서도 “안정적인 사업기반을 확보하기까지는 시일이 필요한데 업황 부진으로 수주실적이 크게 감소했기 때문”이라고 설명했다.

대규모 대손 발생으로 수익성이 저하됐다. 신규 수주 감소로 수수료수익이 감소했고 신탁계정대에 대한 대손비용이 크게 확대된 영향으로 지난해 당기순이익(841억원)이 2022년(677억원)대비 적자로 돌아섰고 올 1분기도 469억원 분기순손실을 기록하면서 전년동기 대비(188억원) 적자전환했다.

신탁계정대 발생이 재무부담을 키웠다. 신탁계정대는 부동산신탁사가 차입형토지신탁사업 등을 진행하는 과정에서 사업비 등 자금을 신탁계정에 대여한 금액이다. 공사 지연에 따른 공사비 증액 등의 문제로 시공사의 자금 조달 능력이 어려워지면 부동산신탁사가 신탁계정대를 투입해 이를 해결한다.

지난 3월말 기준 신탁계정대 잔액은 7866억원으로 2022년 12월말 2423억원 대비 크게 증가했다. 같은 기간 고정이하자산 규모는 1156억원에서 4166억원으로 3배 이상 증가했다.

신탁계정대 충당금 적립액 2917억원이다. 이중 2328억원이 책준형 사업장에 대한 충당금 적립액으로 대부분을 차지하고 있다. 한기평은 “책준형 사업장 중 약 55%가 1년 내 책임준공 기한이 도래한다. 책임준공 기한 준수 과정에서 추가적인 신탁계정대 부담이 나타날 수 있다”고 설명했다.

이어 “혼합형 차입형 개발신탁 사업장의 신탁계정대는 PF대출 대비 선순위성을 보유하고 있어 회수가능성이 일반적인 신탁계정대 대비 높을 것으로 예상하지만 분양경기의 영향으로 아직 분양률이 낮은 상황이라 분양 성과가 개선되지 않을 경우 해당 사업장에 대한 신탁계정투입 부담이 지속될 수 있다”고 덧붙였다.

KB부동산신탁은 부채비율이 올 1분기 293.5%를 기록하면서 재무안정성이 크게 악화됐다. 신탁계정대 투입을 위해 외부 조달 규모가 크게 증가한 반면, 대규모 적자 인식 등으로 자본규모가 2022년 12월말 4055억원에서 올해 3월말 2391억원으로 크게 감소했고, 2015년부터 2022년까지 무차입 경영이 계속됐으나, 올해 3월말 기준 차입부채가 5250억으로 증가했다. 이로인해 이 기간 자기자본 기준 시장지위가 5위에서 10위로 떨어졌다.

한기평은 “KB금융지주의 직간접적 재무지원을 통한 재무완충력 보완이 예상된다”면서도 “신탁계정대 추가 투입 가능성, 잠재적 대손 부당 등을 고려하면 재무안정성 관리부담은 계속될 것으로 보인다”고 내다봤다.